在中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表示，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。举例而言，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10亿-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。

房地产行业步入拐点

房地产市场的中长期前景，作为国民经济支柱产业，房地产市场一定会回到可持续发展的轨道上来，当前极度悲观的市场是不可持续的。

结合中长期因素来看，当前的房地产行业的确步入发展拐点，告别快速发展期。

1、人口老龄化提速

人口数量和结构变动是左右房价走势的核心因素。2021年末，我国60岁及以上人口数量达2.67亿人，占比18.9%，较十年前提升5.2个百分点，老龄化不断提速。人人都会老去，老龄化归因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年轻人占比少了。年轻人是购房主力军，年轻人占比下降会导致购房需求出现趋势性萎缩。

2、城镇化减速

很多人在老家有房子，却只能在工作的城市租房，这便是户籍所在地与工作地不同导致的住房结构错配。过去几十年，城镇化率的快速提升导致人口流动加速，城市作为整体的人口净流入区域，房价迎来了趋势性上涨。截至2021年末，我国城镇化率达到64.72%，快速提升期接近尾声，对房价的拉动效减弱。

3、城房产税预期打击多套房持有需求

虽然相关部门明确表态，当前不是推出房产税的好时机，但着眼于未来，房产税迟早会来已成为大众共识。结合欧美发达国家1%-2%左右的房产税率来看，房产税的出台会有效抑制民众的多套房持有需求，从根本上压制房价。

但是，房地产行业迎来发展拐点并不等于房价长期下跌，也不等于房地产失去抗通胀的财富保值属性。

1、我国的住房需求远没有饱和

从刚需住房来看，3亿新市民对应着较大的刚性住房需求；从改善性需求来看，据中信证券测算，2020年我国2居室及以下户型占比约38.9%，房龄35年以上住房占比约11.7%，人均住房使用面积仅为主要发达国家的约71%，改善性需求仍有巨大的发掘空间。此外，我国都市圈化进程仍处于快速发展期，都市圈化带来的人口流动会产生额外的住房需求，对都市圈房价形成支撑。综合测算，“十四五”期间我国年均新增住房需求有望保持在14亿平以上，约为2021年全国住房销售面积的80%左右。

2、抗通胀的资产属性

既便城镇化步入成熟期，抗通胀的资产属性仍会驱动房价保持稳定增速。如数据显示，过去40年里，美国房价年均增速3.8%，英国房价年均增速为5.9%，较好地体现了房产抗通胀的属性。可见，在房住不炒、人口老龄化、经济增速放缓等宏观大背景下，房价快速上涨的时代已成为过去，但这并不会剥夺房地产作为长期抗通胀资产的优越性。

3、选择有发展前景的城市

当前房地产市场乱象频出，购买需谨慎选择。和国家战略同步，才能始终站于时代风口。

廊坊依托优越的地理位置，疏解北京非首都功能，规划150平方公里临空经济区，结合北京市和河北省城乡规划，依托交通干线和生态廊道，对接机场功能布局，规划航空物流区、科技创新区、服务保障区等3个组团。

位于廊坊永清的科技创新区，规划面积50平方公里。重点发展航空工业产品研发、技术创新等产业，建设航空科技孵化设施和服务平台，支持航空可创新创业;吸引航空工业领域知名企业建设技术创新中心，加强航空科技的国际合作，提升我国航空科技领域研发水平，打造我国航空科技创新的重要基地；

永清区域交通十分便捷，目前已开通的高速公路有京台高速、京德高速、荣乌高速新线，途径的轨道交通线路有雄安新区地铁R1线（建设中）、津兴高铁（建设中）、R4地铁线（规划中），雄安新区地铁R1线目前在紧锣密鼓的建设当中，预计2023年6月底建成通车，届时将增加一种进京的选择，能够实现15分钟到达大兴机场，1个小时到达丽泽商务区。

永清作为一个产业支撑和便捷交通兼具的城市，同时还拥有近 5 万亩天然森林公园，全区森林覆盖率达到 43%，是京南天然氧吧，对于呼吸道疾病和人体血液循环也有较好的预防和保养作用。

3、选择优质房地产项目投资

百川格外和百川锦尚项目位于廊坊永清县临空经济区科技创新区内，距离北京大兴国际机场仅15公里。周边规划48平方公里科技创新区，目前诸多高精技术产业已落户永清北部，包括中国民航局与河北省确定合作的重大项目民航科教产业园、宸信·中信海直无人机科技产业园、冷链物流园等。

永清区域目前处于建设初期，相较环京其他城市价格更加合理。且永清北部未来发展空间可观，性价比超高，是在外打拼的青年人首选宜居之所。

对于投资性购房来说，买房赚的是两份钱，一份是房价上涨的钱，一份是租金收入（/节约）的钱。当房价上涨仅可抵消通胀影响时，租金收入便可视作通胀调整后的房产投资收益。对于刚性需求和改善性需求来说，房子背后对应的不仅仅是钢铁水泥建筑物，也不仅仅是住有所居的心理诉求，背后还承载着各种便利、资源和机会，只要能抵抗通胀，便始终具有购买价值。